Hypothèque commerciale au Québec : ce que les investisseurs en multi-logements doivent savoir en mai 2026

Taux directeur stable à 2,25 % : une pause prolongée qui avantage les emprunteurs à taux variable

Le 29 avril dernier, la Banque du Canada a annoncé le maintien de son taux directeur à 2,25 % — pour la quatrième annonce consécutive. Ce gel n'est pas une surprise, mais le message qui l'accompagne mérite attention : la Banque se dit prête à bouger dans un sens comme dans l'autre selon l'évolution des droits de douane américains et de la flambée des prix de l'énergie.

Ce contexte de neutralité prudente a des implications directes pour le financement commercial. Les taux hypothécaires commerciaux assurés par la SCHL se situent actuellement entre 3,25 % et 4,25 %, tandis que les produits conventionnels oscillent entre 4,50 % et 7,95 % selon le prêteur, la structure de l'opération et le profil du projet. Les taux fixes ont légèrement remonté en raison de rendements obligataires plus élevés, alors que les taux variables sont restés stables.

La prochaine annonce de taux est prévue pour le 10 juin 2026. D'ici là, les emprunteurs avec des projets bien ficelés profitent d'une fenêtre de stabilité relative pour boucler leur financement. C'est le moment de maximiser votre dossier, pas de l'attendre.

Mises en chantier au Québec : le locatif tire la locomotive

Les données de la SCHL pour le premier trimestre 2026 brossent un portrait encourageant : les mises en chantier au Québec ont progressé de 12 % par rapport au premier trimestre 2025, et ce sont les logements locatifs qui mènent la charge — représentant 85 % des mises en chantier, avec une hausse de 16 % sur un an.

Dans la région de la Capitale-Nationale, on parle de près de 1 380 nouvelles unités mises en chantier au cours des trois premiers mois de 2026, soit plus du double par rapport à la même période l'an dernier. La SCHL prévoit que quelque 7 500 nouvelles unités seront mises en chantier dans cette région seulement pour l'ensemble de 2026.

Ces chiffres sont révélateurs d'une réalité structurelle que les investisseurs connaissent bien : le Québec demeure sous-approvisionné en logements locatifs. Le Grand Montréal accueille en moyenne plus de 50 000 nouveaux résidents par année depuis 2021, et la construction peine toujours à suivre le rythme. Pour les promoteurs qui travaillent avec Baril Financement Commercial sur des projets de construction neuve, cette demande soutenue renforce la solidité des dossiers auprès des prêteurs.

Le marché du multi-logement commercial : retour à la discipline du capital

Après deux années de gel des transactions et d'écarts marqués entre vendeurs et acheteurs, le marché de l'investissement multifamilial au Québec a complété une forme de réinitialisation en 2026. Ce qu'on observe maintenant est un marché davantage ancré dans les fondamentaux : flux de trésorerie, rendements durables, et discipline des capitaux.

Les données le confirment : le volume d'investissement dans le secteur multifamilial a bondi de 31 % sur un an, pour atteindre 5,2 milliards de dollars, représentant près de la moitié de l'ensemble des transactions commerciales au Québec. Les taux de capitalisation (cap rates) se stabilisent à environ 75 à 125 points de base au-dessus des niveaux de 2021 — une réalité que les prêteurs intègrent désormais dans leurs modèles de financement.

Ce repositionnement des valorisations est une bonne nouvelle pour les nouveaux acheteurs : on achète à des prix qui reflètent davantage la réalité des revenus nets, et non des anticipations spéculatives. Pour ceux qui refinancent, le travail consiste à bien documenter la croissance des loyers et la gestion des charges pour présenter un dossier solide.

Tarifs douaniers et coûts de construction : un risque à gérer, pas à ignorer

La révision de l'Accord Canada–États-Unis–Mexique (ACEUM) est prévue pour le 1er juillet 2026, et cette échéance maintient un niveau élevé d'incertitude pour l'industrie de la construction. En date d'aujourd'hui, le bois d'œuvre canadien est assujetti à des droits de douane pouvant atteindre 45 %, tandis que l'acier et l'aluminium font face à des tarifs de 50 %. L'équipement mécanique (CVC, plomberie) est lui aussi touché : environ 40 % de ces équipements sont importés des États-Unis.

Les estimations de l'industrie suggèrent qu'une exposition complète à ces tarifs pourrait hausser les coûts totaux de construction de l'ordre de 4 % — une pression supplémentaire sur des projets déjà challengés par les coûts de main-d'œuvre et les délais réglementaires.

Dans ce contexte, bien structurer le financement de la construction prend tout son sens. Avoir accès à plusieurs prêteurs — incluant des produits SCHL comme l'APH Select, des banques institutionnelles et des prêteurs privés — permet de trouver la solution la plus adaptée à chaque étape d'un projet, qu'il s'agisse d'un prêt à la construction, d'une prise en charge définitive ou d'un refinancement en cours de chantier.

Politiques fédérales en habitation : des milliards sur la table, des occasions à saisir

Le gouvernement fédéral a intensifié ses actions en matière de logement dans la mise à jour économique du printemps 2026. Le Plan du Canada sur le logement s'appuie désormais sur une enveloppe totale d'environ 40 milliards de dollars pour soutenir la construction neuve et l'abordabilité. Parmi les mesures récentes :

• 1,7 milliard de dollars transférés immédiatement aux provinces pour augmenter l'offre de logements ;

• Le lancement de Maisons Canada, une initiative structurante pour simplifier l'accès au financement gouvernemental ;

• Un Fonds de protection des loyers de 470 millions de dollars en subventions, plus 1 milliard en prêts sur cinq ans.

Pour les promoteurs de projets locatifs — notamment ceux de 5 unités et plus —, ces mesures peuvent s'additionner à des produits de financement comme la SCHL APH Select, qui offre un amortissement jusqu'à 50 ans et des ratios de prêt avantageux. C'est précisément dans l'arrimage de ces programmes avec le financement institutionnel que l'expertise d'un courtier hypothécaire commercial fait une différence mesurable.

Pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire commercial ?

Le marché hypothécaire commercial n'est pas monolithique. Un même projet peut se qualifier pour un prêt SCHL assuré, un financement conventionnel bancaire ou un produit de prêteur privé — avec des conditions, des ratios et des taux très différents selon la filière choisie. Et ce choix peut valoir plusieurs centaines de milliers de dollars sur la durée d'un projet.

Voici ce qu'un courtier hypothécaire commercial spécialisé en multi-logements apporte concrètement :

Accès à tout le marché — SCHL (incluant APH Select), banques, coopératives, prêteurs institutionnels et privés. Un seul interlocuteur, toutes les options.

Expertise en multi-logements de 5 unités et plus — comprendre les ratios de couverture de la dette, les grilles d'évaluation locative, les exigences d'assainissement financier, c'est ce qui permet de faire accepter un dossier là où d'autres échouent.

Accompagnement en construction neuve — de la lettre d'engagement préliminaire jusqu'au retrait définitif du prêt à la construction, en passant par les avenants de tirage et les prêts relais, la gestion d'un financement de construction demande une expertise spécifique.

Service personnalisé — chaque projet est unique. La structure optimale pour un immeuble de 12 logements à Laval n'est pas la même que pour un développement de 60 unités à Québec. Le bon financement, c'est celui qui correspond à votre projet.

En conclusion : trois points d'action pour vos projets de mai 2026

1. Profitez de la stabilité des taux pour finaliser vos engagements. La fenêtre entre maintenant et la décision du 10 juin est une période idéale pour boucler un financement ou renouveler un terme.

2. Réévaluez votre budget de construction. Les tarifs douaniers sur le bois, l'acier et l'équipement mécanique sont réels. Mettez à jour vos projections de coûts avant de soumettre vos dossiers aux prêteurs.

3. Explorez les programmes fédéraux. L'enveloppe de 40 milliards du gouvernement comprend des occasions concrètes pour les projets locatifs. Assurez-vous que votre financement est structuré pour en tirer parti.

Derek Baril — Courtier hypothécaire commercial | Baril Financement Commercial