Analyse sur le virage démographique du Québec
Le grand virage démographique du Québec : quels impacts pour le multilogement en 2026 ?
De 175 000 immigrants nets en 2023 à seulement 465 en 2025 — un renversement historique qui redessine le paysage de l’habitation au Québec.
La plus récente analyse de la SCHL sur le marché immobilier québécois, présentée par l’économiste Francis Cortellino en mars 2026, livre un portrait fascinant : celui d’un marché en pleine transition, bousculé par un virage démographique sans précédent, des tensions commerciales internationales et une construction locative qui atteint des sommets historiques.
Voici les faits saillants et ce qu’ils signifient pour les investisseurs, promoteurs et acteurs du multilogement.
Un effondrement migratoire historique
C’est la donnée la plus frappante de cette analyse : le solde migratoire international du Québec est passé de 175 000 personnes en 2023 — un record absolu — à un maigre 465 personnes en 2025, soit le niveau le plus faible depuis au moins 1972.
Ce renversement spectaculaire s’explique par les politiques fédérales et provinciales de réduction de l’immigration temporaire et permanente. Après des années de records qui avaient alimenté une demande locative insatiable, la courbe s’est littéralement inversée.
L’impact sur la demande de logement
Pour mettre ces chiffres en perspective : entre 2022 et 2023, le Québec accueillait l’équivalent de la population de Sherbrooke en immigrants nets chaque année. En 2025, il en accueille moins qu’une petite école. L’effet sur le marché locatif est direct et très important.
Les étudiants internationaux, qui louaient massivement sur le marché locatif privé, représentent une part significative de cette baisse. Les inscriptions universitaires totales restent stables, mais la composition a changé : moins d’étudiants internationaux, plus d’étudiants locaux — et ces derniers n’ont pas le même impact sur la demande de logements.
Le marché de la revente : stabilité sous tension
Malgré ce contexte, le marché de la revente résidentielle au Québec reste résilient. Les ventes Centris ont rebondi à 97 200 transactions en 2025, en hausse de 8 % par rapport à 2024. Cependant, le rythme annualisé début 2026 (94 800 en janvier-février) suggère un plafonnement.
Les prévisions 2026 tablent sur une stabilité ou légère croissance des ventes. Côté prix, la hausse devrait se poursuivre mais à un rythme plus modéré qu’en 2025, où la croissance annuelle atteignait 8,1 %.
Un point clé pour les acteurs du marché : l’offre reste limitée. Les marchés de Montréal et Québec demeurent largement à l’avantage des vendeurs, tant pour les unifamiliales que les copropriétés, à l’exception du Centre-ville de Montréal.
Construction neuve : le locatif domine, le condo s’efface
C’est l’une des tendances structurelles les plus marquantes de cette analyse. Le Québec connaît une transformation profonde de sa production de logements neufs.
Mises en chantier : 2025, une année record (hors pandémie)
Avec 59 900 mises en chantier en 2025, le Québec a connu sa meilleure année depuis 1987 si l’on exclut la période pandémique. Mais ce sont les appartements locatifs qui tirent le jeu.
Le locatif : un record historique absolu
La construction d’appartements locatifs a atteint 42 800 unités en 2025 — un record historique sans précédent. Pour mettre cela en perspective, on ne construisait que 5 600 unités locatives par an entre 2010 et 2014. La multiplication par près de huit en une décennie est phénoménale.
Cette tendance se généralise à l’ensemble du territoire québécois. En 2025, il s’est construit davantage d’appartements locatifs que de maisons unifamiliales dans toutes les régions métropolitaines.
Le condo neuf : un marché en hibernation
À l’inverse, les mises en chantier de copropriétés restent anémiques : seulement 2 500 unités en 2025, contre 14 000 par an lors de l’âge d’or du condo (2010-2014). L’écart de prix entre le neuf et l’existant reste trop important pour relancer ce segment.
Marché locatif : la grande détente
C’est ici que la démographie croise directement le multilogement. La combinaison d’une offre en forte hausse et d’une demande en ralentissement produit un rééquilibrage significatif du marché locatif québécois.
Le taux d’inoccupation a doublé en deux ans, passant de 1,3 % en 2023 à 2,7 % en 2025. Mais paradoxalement, la hausse du loyer moyen s’est accélérée en 2025, atteignant 7,2 % (contre 6,2 % en 2024). Comment expliquer cela ?
Deux dynamiques de loyer bien distinctes
Nouveau locataire vs locataire en place
Nouveau locataire : la hausse du loyer moyen ralentit — passant de 17,4 % en 2024 à 15,8 % en 2025.
Même locataire : la hausse s’accélère — de 4,8 % en 2024 à 6,1 % en 2025.
Les propriétaires rattrapent progressivement l’écart accumulé avec les loyers de marché pour les locataires en place, tandis que la pression sur les nouveaux baux commence à se relâcher.
Le neuf locatif : des signaux de prudence
Pour les appartements neufs (construits depuis moins de 3 ans), les taux d’inoccupation ont bondi de manière significative en 2025 :
Sur le terrain, les échos du marché confirment cette détente : l’écoulement des logements neufs est plus lent, des promotions (mois gratuit, stationnement offert) apparaissent dans certains projets, et les hausses de loyer dans le neuf sont nulles ou très faibles.
2026 et au-delà : ce qu’il faut surveiller
La SCHL anticipe une poursuite de la détente du marché locatif en 2026, et même en 2027. Plusieurs facteurs convergent :
Les 4 facteurs clés pour 2026
1. Migration internationale : la réduction du nombre d’immigrants permanents et temporaires freinera la demande locative.
2. Construction en cours : des milliers d’unités locatives sont présentement en chantier et arriveront sur le marché.
3. Accession à la propriété : les nouvelles règles hypothécaires (amortissement 30 ans pour le neuf) pourraient détourner certains locataires vers l’achat.
4. Marché de l’emploi : un marché plus difficile pour les jeunes pourrait aussi limiter la formation de nouveaux ménages.
Toutefois, les promoteurs gardent le cap : plusieurs projets locatifs restent dans leur pipeline. Seuls certains secteurs où de nombreux projets ont été récemment livrés suscitent un peu moins d’intérêt.
Ce que ça signifie pour les acteurs du multilogement
Cette analyse SCHL dessine un marché en transition. Voici les enseignements clés :
Pour les investisseurs : le contexte appelle à la sélectivité. Le marché locatif se détend, les taux d’inoccupation montent dans le neuf, et les hausses de loyer pour les nouveaux baux ralentissent. Les immeubles existants bien situés, avec des loyers en deçà du marché, conservent un potentiel de rattrapage.
Pour les promoteurs : la fenêtre d’opportunité pour le locatif reste ouverte, mais la prudence est de mise dans le choix des emplacements. Les secteurs saturés de livraisons récentes commencent à montrer des signes de digestion.
Pour le marché dans son ensemble : le Québec vit un moment charnière. Après des années de pénurie aiguë, la construction locative atteint des niveaux historiques au moment même où la demande démographique se contracte brutalement. Ce rééquilibrage est sain à long terme, mais il pourrait créer des frictions à court terme pour les projets mal calibrés.
Le marché immobilier québécois de 2026 n’est ni en crise ni en euphorie — il est en transition. Et comme toute transition, il récompensera ceux qui savent lire les signaux et s’adapter à la nouvelle réalité démographique.
Un marché en transition, c’est aussi un marché d’opportunités.
Que vous soyez investisseur aguerri, promoteur en quête de financement ou propriétaire d’un immeuble multilogement, les données sont claires : le marché se transforme, et votre stratégie de financement doit s’adapter.
En tant que courtier hypothécaire commercial, j’accompagne chaque jour des investisseurs et promoteurs dans le financement de projets multilogements à travers le Québec. Je peux vous aider à :
- Structurer le financement optimal pour votre acquisition ou refinancement
- Naviguer les meilleures options de prêt commercial (SCHL assuré, conventionnel, privé)
- Analyser la rentabilité de votre projet à la lumière des tendances actuelles du marché
- Évaluer l’impact des taux d’inoccupation et des loyers sur votre capacité d’emprunt